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土地区画整理事業について

[2019年12月20日]

ID:4130

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 今日、ゆとり・やすらぎ・うるおいといった心の豊かさが求められている時代を迎えるなかで、質の高い都市空間を整備し、佐倉市にふさわしい個性豊かな都市をつくりあげることは、市民のまちへの愛着やまちとの一体感をつくりだすだけでなく、まちを訪れる方にもその魅力を十分に伝えることになります。幸いに、佐倉市には起伏に富んだ地形・豊富な緑・歴史的な景観等が残っており、都市景観の形成といった総合的なまちづくりを進めるための条件を十分に備えています。
 今日行われている新市街地整備は、この条件を活かした住宅供給や都市の核づくり等佐倉市の都市形成に大きな役割を果たしてきました。なかでも、土地区画整理事業は佐倉市の新しい核を形成する等、まちづくりにおいて重要な位置を占めています。特に、駅前広場については、交通の流れを円滑にするとともに、ゆとりや美しさを備えた、そのまちの顔としての景観を創出することが求められています。
 このため、佐倉市の土地区画整理事業は、昭和32年に最初の市施行による京成佐倉駅前土地区画整理事業3.2haが実施されるとともに、昭和41年に土地区画整理事業の助成に関する条例及び施行規則が制定されたのに伴い、技術援助等の指導と助成金の交付により、組合施行による土地区画整理事業の促進が図られるようになり、昭和40年代から50年代には数多くの土地区画整理組合が設立され、新市街地の形成がなされてきました。
 これまでに施行済みの土地区画整理事業は、市、機構(旧公団)、組合施行を含め26地区約519ha、施行中の土地区画整理事業は組合施行1地区約2.3haとなっています。

(平成29年1月27日現在)

土地区画整理事業はどんな事業?

 土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地で、乱雑な市街地や、これから市街化しようとする地域について、公共施設の整備改善、および宅地の利用増進を図るため、土地の区画、形質を整えたり、道路、公園等の公共施設の整備を行う事業であり、土地区画整理法という法律に基づき進められます。
 この事業は、都市計画法の開発行為とよく似ていますが、開発行為と違うところは、建築物の建築や、特定工作物の建設を目的としていないところです。造成工事をしている間は、開発行為によるものであるか、土地区画整理事業によるものであるかは外見上わかりにくいのはその為です。
開発行為と土地区画整理事業
 開発行為土地区画整理事業
根拠法律都市計画法土地区画整理法
適用区域都市計画区域都市計画区域
事業・行為建築物の建築、特定工作物の建設のために行う土地の区画形質の変更土地の区画形質の変更、公共施設の新設、変更
許可・認可都道府県知事の許可
(ただし、佐倉市の場合は市長)
国土交通大臣、都道府県知事の認可
(ただし、佐倉市の場合5ha未満は市長の認可)

土地区画整理事業はだれが施行するの?

土地区画整理事業は、その施行者によって概ね次のように分類されます。
土地区画整理事業はだれが施行するの?
個人施行 施行地区内の地権者または地権者の同意を得たものが、一人もしくは数人共同して事業を行う方法であり、事業計画、換地計画については全員の同意が必要となります。
 施行については、都道府県知事の認可(市町村長経由で申請。ただし、佐倉市の場合5ha未満は市長の認可)を受ける必要があります。
組合施行 施行地区内の地権者が7人以上集まって土地区画整理組合を設立し、その組合が事業を進めていく方式です。組合施行の場合は、事業計画や換地計画について組合員の3分の2以上の同意が必要となります。
 組合の設立については、都道府県知事の認可(市町村長経由で申請。ただし、佐倉市の場合5ha未満は市長の認可)を受ける必要があります。
都道府県・市町村施行 都道府県または市町村が、施行者となって土地区画整理事業を行う方式です。
 施行については、都道府県は国土交通大臣の認可、市町村は都道府県知事の認可を受ける必要があります。
その他 上記の他に、区画整理会社、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構等が施行する場合があります。

土地区画整理事業の流れ(組合施行)

準  備

  • 組合設立準備
  • 施行地区の設定
  • 現況測量、権利調査
  • 定款、事業計画の作成
  • 同意書の取りまとめ

組合設立

  • 設立認可申請
  • 認可および公告(組合成立)
  • 未登記の権利の申告(借地権等)

総  

  • 理事、監事の選出
  • 総会開催(組合の最高議決機関)
  • 総代会開催(必要に応じて設置)

事  業

  • 測量(地区界、現況確定その他)
  • 工事の実施設計
  • 換地設計

仮換地

  • 総会の同意
  • 仮換地の位置、地積、効力の発生日の決定(地権者に通知)

工  事

  • 建築物等の移転除却(損失の補償)
  • 公共施設の工事
  • 宅地の造成、整地工事

保留地

  • 保留地予定地の処分(処分方法は総会で決定)

換地計画

  • 総会の議決
  • 縦覧、意見書の提出
  • 換地計画の認可申請

換地処分

  • 換地計画に定められた事項を関係者に通知
  • 換地処分をした旨の公告
  • 換地処分公告の翌日から町名、地番の変更

登記

  • 法務局に換地処分の公告があった旨を通知
  • 土地等について一括して登記
     (区画整理に関する登記が完了するまで一般の登記は閉鎖)

清算

  • 換地計画に基づき清算金の交付、徴収

解散(終了)

  • 組合解散の申請
  • 解散の認可、公告
  • 組合解散(総会の議決)
  • 事業の清算(清算人、清算事務)
  • 事業の終結 

土地区画整理事業施行中の建築等の制限

 土地区画整理事業を施行している地区では、事業を円滑に推進するため、施行の障害となるおそれのある次の行為をしようとする者は土地区画整理法第76条第1項の許可(一般的に『ななろく』といいます。)を受ける必要があります。

(1)制限を受ける行為
  1.土地の形質の変更
  2.建築物その他工作物の新築、改築、増築
  3.移動の容易でない物件の設置、堆積

(2)制限を受ける期間
 次の公告があった日から、換地処分の公告がある日まで。
  1.個人施行 …… 施行についての認可の公告(事業計画の変更の認可の公告)のあった日から
  2.組合施行 …… 設立についての認可の公告(事業計画の変更の認可の公告)のあった日から
  3.区画整理会社施行 …… 施行についての認可の公告(事業計画の変更の認可の公告)のあった日から
  4.都道府県、市町村施行 …… 事業計画の決定の公告(事業計画の変更の公告)のあった日から
  5.機構施行 …… 施行規程及び事業計画の認可の公告(事業計画の変更の認可の公告)

(3)許可する者
 都道府県知事(ただし、佐倉市の場合権限の委譲を受けているので市長)

(4)許可の条件
 土地区画整理事業の施行のため必要があるときは、許可に期限、そのほか必要な条件がつく場合があります。

(5)違反した場合
 建築行為等の制限に違反して、建築物の新築等をした者は、原状回復またはその建築物の除却を命じられることがあります。(権利の継承者に対しても同じ)

 

『土地区画整理事業施行地区内における建築行為等の許可申請をする』

佐倉市の土地区画整理事業実施状況

 佐倉市では、計画的な市街地整備をするため、良好な住宅地の供給と、道路、公園といった公共施設の整備を一体的にできる土地区画整理事業を推進しております。
 これまでに施行された地区及び施行中の地区は次のとおりです。

佐倉市の土地区画整理事業実施状況
(平成29年1月27日現在)施行者施行地区数施行面積
施行済組合20 地区356.0 ha
 4 地区 50.0 ha
都市再生機構 2 地区113.0 ha
施行済計26 地区519.0 ha
施行中組合1 地区2.3 ha
施行中計1 地区2.3 ha
合計27 地区521.3 ha
※都市再生機構(旧都市基盤整備公団)・市施行は、組合施行の解散に該当する手続きがない為、換地処分済を施行済としております。

施行地区の一覧を見る   

用語の解説

土地区画整理事業を進めるなかでよく出てくる用語の意味は主に次のとおりです。
語の解説の表
公共施設 道路、公園、広場、河川等をいいます。(法第2条)
換地 整理前の土地に代わり、事業により整備された、整然とした土地を交付する事を換地といいます。
 整理後の個々の宅地は、整理前の土地の位置、面積、環境、利用状況等に応じて適正に定め、現在の土地にある所有権、地上権、借地権等は、換地先に移行します。(法第89条)
減歩 公共施設用地、保留地を創設するため、事業地区内の地権者が一定の割合(これを減歩率という。)で土地を出し合うことをいいます。
清算金 工事の完了に伴い換地処分をした結果、地権者間に不均衡が生じないとは限らないので、平等性を確保するために調整する金銭をいいます。
 換地された面積が足りなかった場合は清算金の交付、面積が多かったときは清算金の徴収があります。(法第94条)
宅地 公共施設用地以外の土地。
 田、畑も宅地として扱います。(法第2条)
ななろく 法第76条第1項の建築行為等の制限を指します。(法第76条)
保留地 事業の施行の費用を捻出するため、第3者に売却する目的で定める土地。(法第96条)
「法=土地区画整理法」

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お問い合わせ

佐倉市役所 [都市部] 市街地整備課
電話: 043-484-6240 ファクス: 043-486-2506
E-mail:shigaichiseibi@city.sakura.lg.jp

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