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固定資産の評価

[2017年12月8日]

ID:11023

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  • 固定資産の評価
  • 土地の評価
  • 家屋の評価
  • 償却資産の評価

 

固定資産の評価

固定資産の評価は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われ、市長がその価格を決定し、この価格を基に課税標準額を算定します。
このように決定された価格や課税標準額は市の固定資産課税台帳に登録され、土地・家屋価格等縦覧帳簿の縦覧に供されます。

評価替え

土地と家屋の評価額は、3年ごとの基準年度(最新の基準年度は平成27年度)に見直しが行われ、原則3年間据え置かれます。ただし、土地・家屋が新たに課税の対象となった場合や、地価の下落により土地の価格を据え置くことが適当でない場合などには、基準年度以外においても評価額の修正などを行います。
※次回の評価替えは平成30年度です

土地の評価

評価のしくみ

固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

  • 地目
    地目とは土地の使用状況をいい、田・畑(併せて農地といいます。)、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地があります。
    固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目に関わりなくその年の1月1日の現況によります。
  • 地積
    地積とは土地の面積をいい、原則として登記簿に登記されている地積によります。
  • 価格(評価額)
    価格は固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

地目別の評価方法

宅地の評価方法
  1. 道路・家屋からなる街並み、鉄道駅(バスターミナル)・公共施設等からの距離等を考慮して地区、地域を区分する。
  2. 標準地(奥行き、間口、形状等が標準的なもの)を選定する。
  3. 主要な街路の路線価を付設する。(地価公示価格、千葉県地価調査価格及び鑑定評価価格の活用)
  4. その他の街路の路線価の付設、比準をする。(土地の形状、街路の状況等を比較衡量します。)

※宅地は地価公示価格の7割を目途に評価しています。

 

農地・山林の評価方法

原則として宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格(その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込み地としての要素等があれば、それに相当する価額を控除した純農地・純山林としての価格)に比準して評価します。
ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

 

原野・雑種地等の評価方法

宅地・農地・山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく方法等により評価します。

路線価等

路線価とは

路線価とは市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、具体的には道路に接する標準的な宅地の1㎡あたりの価格をいいます。宅地の評価額はこの路線価を基にしてそれぞれの宅地の形状(奥行、間口、道路との状況など)に応じて求められます。

 

標準宅地とは

標準宅地とは、市町村内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。主要な道路の路線価は標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格を基にして求められ、その他の道路についてはこの主要な道路の路線価を基にして、道路の幅員や公共施設の接近の状況に応じて求められます。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から課税標準の特例措置が設けられています。

 

住宅用地の範囲

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。ただし、その面積は、家屋の床面積の10倍までが限度です。

住宅用地の課税標準特例の適用範囲
家屋居住部分の割合住宅用地の率
専用住宅全部1
ウ以外の併用住宅1/4以上1/2未満0.5
1/2以上1
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅1/4以上1/2未満0.5
1/2以上3/4未満0.75
3/4以上1

「専用住宅」とは専ら人の居住の用に供されている家屋をいい、「併用住宅」とは店舗、事務所等と居住部分が併設されている家屋をいいます。

 

小規模住宅用地

200㎡以下の住宅用地(200㎡を超える場合は、住宅1戸あたり200㎡までの部分)が小規模住宅用地となり、固定資産税の課税標準額については価格の6分の1、都市計画税については価格の3分の1の額とする特例措置があります。

固定資産税の課税標準額 = 価格 × 1/6 (住宅用地特例率)

都市計画税の課税標準額 = 価格 × 1/3 (住宅用地特例率)

 

その他の住宅用地

小規模住宅用地を超える部分の住宅用地をいいます。その他の住宅用地の固定資産税の課税標準額については価格の3分の1、都市計画税の課税標準額については価格の3分の2の額とする特例措置があります。

固定資産税の課税標準額 = 価格 × 1/3 (住宅用地特例率)

都市計画税の課税標準額 = 価格 × 2/3 (住宅用地特例率)

たとえば300㎡の土地に一戸建住宅が建っている場合、200㎡が小規模住宅用地で残りの100㎡がその他の住宅用地になります。

 

三大都市圏の特定市の市街化区域農地

「三大都市圏の特定市」とは、東京都の特別区及び首都圏、近畿圏、中部圏の既成市街地、近郊整備地帯などに所在する市をいい、佐倉市もこれにあたります。三大都市圏の特定市にある市街化区域農地(特定市街化区域農地)は、原則として評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額となります。

家屋の評価

課税の対象

屋根及び周壁を有し土地に定着した建造物、すなわち登記簿に登記されるべき家屋は、登記の有無に関わらず課税対象となります。ただし、建造物の使用目的等により周壁がなくても課税対象となる場合があります。家屋を新築または増築したときは翌年から課税されます。

評価のしくみ

各家屋ごとに、その家屋と同じものを再建築するものとした場合の費用を評価基準に基づいて求め(これを再建築価格といいます。)、これに建築後の経過年数に応じて定められた減価率(経年減点補正率といいます。)を乗じて算出します。新築家屋の場合でも、経過年数を1年として経年減点補正率を求めます。新築でない家屋(在来分家屋といいます。)の場合は、建築年度からの物価上昇等も考慮して評価します。このため、家屋の評価額は実際の建築費用や取得価格とは一致しません。また、在来分家屋については、上記の方法で求められた評価額が評価替え前の価格を超える場合には、原則として評価替え前の価格に据え置かれます。

家屋評価額の算定方法

家屋

家屋評価額の算定方法
新築家屋価格(評価額) = 再建築価格 × 経年減点補正率

新築以外の家屋(基準年度ごとに評価)

価格(評価額) = 再建築価格 × 経年減点補正率
または前年度の価格のどちらか低い額

新築住宅の減額措置

住宅を新築したときは、新築後一定期間の間、当該家屋分の固定資産税額が2分の1に減額されます。都市計画税には減額措置は適用されません。

 

適用要件
  • 専用住宅や併用住宅(居住部分が1/2以上)の建物であること(居宅、アパート、店舗併用住宅等)
    ※居住部分が1/2に満たない併用住宅は減額の対象となりません。
  • 居住部分の床面積が50㎡(一戸建て以外の貸家住宅は40㎡)以上280㎡以下の建物であること
    ※分譲マンションなどの区分所有建物の床面積については、専有部分の床面積と持分で按分した共用部分の床面積の和で判定されます。

 

減額される範囲

居住用部分の120㎡までが対象となります。 120㎡を超える部分及び居住用以外の店舗・事務所部分などは対象となりません。

 

減額される期間

一般の住宅は新築後3年度、3階建以上の中高層耐火住宅等は新築後5年度の間、減額されます。

償却資産の評価

償却資産とは?

会社や個人で工場や商店などを経営している人が、その事業のために用いることができる次のような資産です。

  1. 構築物(煙突、鉄塔など)
  2. 機械及び装置(旋盤、ポンプ、動力配線設備、大型特殊自動車など)
  3. 船舶
  4. 航空機
  5. 車両及び運搬具(貨車、客車、トロッコなど)
  6. 工具、器具、備品(測定工具、切削工具、机、いす、ロッカー、パソコンなど)

ただし、車両のうち自動車税・軽自動車税の対象となるものは除きます。

【事業別の償却資産の例】

  • 飲食店業・・・厨房設備、レジスター、冷蔵庫、食卓・椅子など
  • 美容・理容業・・・洗面設備、理・美容椅子、サインポールなど
  • 医療・薬局業・・・医療用機器、調剤機器、ベッドなど
  • 娯楽業・・・両替機、カラオケ機器、パチンコ台など
  • 不動産賃貸業・・・駐車場路面舗装、門、塀、植栽など
  • 売電事業・・・太陽光発電設備など

 ※太陽光発電設備につきましては、「太陽光発電設備を設置された方へ」を参照ください。

 ※事務所や店舗を借りている場合、賃借人が取り付けた内装・造作や電気設備等の建築設備については、賃借人からの申告が必要となります。

償却資産の申告制度

償却資産の所有者には、毎年1月1日(賦課期日)現在の償却資産の所有状況を申告していただいています。その申告に基づき償却資産を評価し、価格を決定します。
償却資産の評価は、個々の資産の取得価額を基に、その耐用年数と取得後の経過年数に応じた価値の減少(減価)を考慮して行います。

※虚偽の申告及び不申告について
申告すべき事項について、正当な事由がなく申告しなかった場合には、地方税法第386条及び佐倉市税賦課徴収条例第76条の規定により過料を科せられることがあるほか、同法第368条の規定により不足税額に加えて延滞金を徴収されることがあります。期限までに必ず申告してください。
また、虚偽の申告をされますと、地方税法第385条の規定により罰金を科されることがありますので、ご注意ください。

償却資産の評価額の計算

償却資産の評価額は次のように計算されます。償却資産の減価償却の方法は、原則として旧定率法です。

  • 前年中に取得された償却資産 : 価格(評価額) = 取得価額 × ( 1 - 減価率/2 )
  • 前年前に取得された償却資産 : 価格(評価額) = 前年度の価格 × ( 1 - 減価率)

算出された額が取得価額の5%よりも小さい場合、その償却資産が本来の用に供されている限りは、取得価額の5%の額を価格とします。

 

取得価額  

取得価額とは、償却資産を取得するために通常支出すべき金額(当該償却資産の引取運賃、荷役費、運送保険料、購入手数料、関税、据付費その他当該償却資産をその用途に供するために直接要した費用を含む)をいいます。

 

減価率

原則として耐用年数表(減価償却資産の耐用年数等に関する省令別表第七)に掲げられている耐用年数に応じて減価率が定められています。

 

【計算例】

パソコン1台  取得年月:平成29年5月  取得価額:200,000円  耐用年数:4年  減価率:0.438

計算例
経過年数計算式評価額
1年目(30年度)200,000円×(1-0.438/2)156,200円
2年目(31年度)156,200円×(1-0.438)87,784円
3年目(32年度)87,784円×(1-0.438)49,334円
4年目(33年度)49,334円×(1-0.438)27,725円
5年目(34年度)27,725円×(1-0.438)15,581円
6年目(35年度)200,000円×(5/100)(※1)10,000円
7年目(36年度)200,000円×(5/100)(※2)10,000円

(※1)6年目は15,581円×(1-0.438)=8,756円となるはずですが、取得価額の5%(10,000円)を下回るため10,000円となります。

(※2)耐用年数は4年ですが、対象資産が事業の用に供されている限り、取得価額の5%(10,000円)で引き続き評価されます。

課税標準の特例について

地方税法第349条の3または同法附則第15条等に規定する一定の要件を備えた償却資産は、固定資産税が軽減されます。該当する償却資産を取得した場合は、申告書の提出と併せて「課税標準の特例に係る届出書」に課税標準の特例に該当することが確認できる書類を添付して提出してください。なお、課税標準の特例の届出書を提出する場合は、事前にご連絡くださいますようご協力をお願いします。

  • 添付書類:許可・認定等通知書(写)、施設設置届(写)、各種申請書(写)、製品カタログ、製品仕様書、写真、配置図など

(平成29年10月1日現在)

償却資産 課税標準の特例(一例)
特例対象資産根拠規定関係法令等特例率
ガス事業用資産地方税法第349条の3
第3項
ガス事業法第2条第6項又は同上第5項最初の5年間
1/3
次の5年間
2/3
汚水処理又は廃液処理施設地方税法附則第15条
第2項第1号
佐倉市税賦課徴収条例
附則第10条の2第1項
水質汚濁防止法第2条第2項1/3
大気汚染防止法の指定物質排出抑制施設(テトラクロロエチレン系溶剤を使用するドライクリーニング機に係る活性炭利用吸着式処理装置)地方税法附則第15条
第2項第2号
佐倉市税賦課徴収条例
附則第10条の2第2項
大気汚染防止法附則第9項1/2
土壌汚染対策法の特定有害物質排出抑制施設(フッ素系溶剤を使用するドライクリーニング機に係る活性炭利用吸着式処理装置)地方税法附則第15条
第2項第3号
佐倉市税賦課徴収条例
附則第10条の2第3項
土壌汚染対策法第2条第1項1/2
ごみ処理施設地方税法附則第15条
第2項第4号
廃棄物の処理及び清掃に関する法律第8条第1項1/2
産業廃棄物処理施設地方税法附則第15条
第2項第6号
廃棄物の処理及び清掃に関す法律第15条第1項1/3
公共下水道を使用するものが設置した除害施設地方税法附則第15条
第2項第7号
佐倉市税賦課徴収条例
附則第10条の2第4項
下水道法第12条第1項又は同上の11第1項3/4
再生可能エネルギー発電設備 ※1地方税法附則第15条
第32項
佐倉市税賦課徴収条例
附則第10条の2第6項~10項
電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法第2条第3項・太陽光、風力
 最初の3年間2/3
・水力、地熱、バイオマス
 最初の3年間1/2
中小企業が認定経営力向上計画に基づき取得した機械及び装置、工具、器具及び備品ならびに建物付属設備 ※2地方税法附則第15条
第43項
租税特別措置法第10条第8項第5号又は第42条の4第8項第6号最初の3年間
1/2
特定事業所内保育施設地方税法附則第15条
第44項
佐倉市税賦課徴収条例
附則第10条の2第13項
児童福祉法第6条の3第12項及び同法第59条の2第1項最初の5年間
1/2

  ※1 太陽光発電設備の特例につきましては、「太陽光発電設備を設置された方へ」を参照ください。

  ※2 平成29年3月31日までに取得されたものについては、旧法の適用となります。

償却資産の申告は…

平成30年度の償却資産の申告は次のとおりです。

  • 申告期限
    平成30年 1月31日(水曜日)

    なるべく、お早めに提出くださるよう、ご協力をお願いします。

    ※受付は平成30年 1月 4日(木曜日)から行います。
  • 申告先
    佐倉市役所 資産税課 資産課税班(償却資産担当) Tel:043-484-6252


償却資産申告書の提出はなるべく早めにお願いいたします。資産に増加・減少がない場合でも、申告は毎年必要となります。また、自己所有の資産をお持ちでない場合にも、該当資産がない旨の申告が必要になります。ご協力をお願いします。
申告書を郵送でご提出される場合で控えの返送を希望される方は、必ず返信用封筒(切手貼付・あて先記入)を同封してください。返信用封筒がない場合には返送いたしかねますので、ご了承ください。

申告時期につきましては、毎年こうほう佐倉とこのホームページでお知らせいたします。

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お問い合わせ

佐倉市役所[税務部]資産税課

電話: 043-484-6216

ファクス: 043-486-5444

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