3.土地利用計画(都市計画区域・区域区分・地域地区)について

 都市計画区域は、都市計画を策定する地域であり、一体の都市として総合的に整備し、開発し、保全する必要がある区域を指定するものです。
 佐倉市の都市計画区域は、行政区域全域となっており、佐倉都市計画として佐倉市（約10,359ヘクタール）と酒々井町（約1,902ヘクタール）を合わせた約12,261ヘクタールを一体的に指定しています。

 区域区分（市街化区域及び市街化調整区域）は、都市の無秩序な市街化を防止し、良好な市街地の形成と周辺の農地・山林等の保全、更に両者の調和のとれた合理的な土地利用を図るために設けられた制度です。これにより、都市計画区域を優先的・計画的に市街化を図るべき区域（市街化区域）と当面市街化を抑制すべき区域（市街化調整区域）に分けて、計画的な土地利用を図ることが可能となります。
 佐倉市では、都市計画区域全体約10,359ヘクタールのうち、市街化区域を約2,424ヘクタール（23.4％）、市街化調整区域を約7,935ヘクタール（76.6％）に区分し、環境と調和した秩序ある土地利用を推進しています。

 地域地区は、住居・商業・工業・その他用途を適正に配置することにより、都市機能を維持増進し、かつ都市環境を保護し、商業・工業等の利便性を増進する等、良好な都市環境の維持向上を図ることを目的に定めるものです。

 用途地域は、良好な市街地環境の保全と市街地のあるべき土地利用の姿を実現するために定められる基本的な土地利用規制であり、各地域の良好な都市形成を目的としてそれぞれの地域に見合った建築物の用途、容積形態等の制限を行っています。
 佐倉市では、市街化区域約2,424ヘクタールのうち住居系用途地域を約1,990ヘクタール（82.1％）、商業系用途地域を約107ヘクタール（4.4％）、工業系用途地域を約327ヘクタール（13.5％）として設定しています。

 高度地区は、市街地における環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度、または最低限度を定めるものです。
 佐倉市では、日照・通風・採光などの条件を保護し、都市における住環境を確保することを目的とした建築物の最高限度を定める高度地区を住居系用途地域（第一種低層住居専用地域を除く）を対象に指定しています。高度地区の種類は、第一種高度地区、第二種高度地区の2種類ありますが、佐倉市では高度地区の趣旨により、制限の厳しい第一種高度地区を積極的に採用しています。現在、第一種高度地区を約576ヘクタール、第二種高度地区を約115ヘクタール、合計で約691ヘクタールを高度地区として定めています。

 高度利用地区は、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、建築面積の最低限度、建ぺい率の最高限度、容積率の最高・最低限度、壁面の位置の制限を定めるものです。これは、建物の敷地の統合を行い、小規模建築を抑制するとともに、建築物の敷地内に有効な空地を確保しようとするものです。
 佐倉市では、京成ユーカリが丘駅周辺地区約6.4ヘクタールを高度利用地区として定めています。

 防火地域及び準防火地域は、市街地における火災の危険性を防除することを目的として定めるものであり、防火地域内にあっては、建築物はすべて耐火建築物あるいは簡易耐火建築物の構造にしなければなりません。また、準防火地域内にあっては、大規模な建築物は不燃化構造としなければならず、火災の発生・延焼を最小限に抑えることができます。
 佐倉市では、防火地域を約18ヘクタール、準防火地域を約59ヘクタール、合計で約77ヘクタールを定めています。