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地区計画って何?

[2016年3月25日]

ID:3837

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まちの中にある問題や課題

あなたの身近なところでこんな問題はありませんか?
身近な問題点の図

 こうした問題の原因はいくつかあると思いますが、これまでの都市計画法による都市全体からの観点(マクロ的)に基づく施策と、建築基準法による個々の建築物からの観点(ミクロ的)に基づく施策の2本柱によりまちづくりを進めてきた結果、地区単位での中間的観点に立ったまちづくりの施策が欠けていたことにも、その原因はあるのではないでしょうか。

まちの中にある問題や課題の図

地区計画制度とは

特長1 地区ごとの計画です。
  都市計画や個々の建築規制を補う中間的観点からのまちづくりの計画です。
  街区などを単位とした身近な地区を対象にして、共通の目的・性格・問題を持つ地区がまとまり、実情に合わせて、計画を作ります。

特長2 住んでいる人たちが主役です。
  地区の生活に密着した計画づくりですから、住んでいる人たちが主役です。
  その地区に住んでいる人、土地や建物の権利を持っている人などが、皆さんの生活する地区を、将来どんな街にしていくか話し合いを重ねて、まちづくりの方向とルールを決めてゆきます。

特長3 一体的・総合的な計画です。
  まちづくりの目標に沿った街並みを実現するため、一体的・総合的な計画を作ります。
  土地・建物の形状・使い方、付属する垣根・工作物についても、きめ細やかなルールを作ります。
  また、地区計画では、公園・道路などの公共施設についても、まちづくりの目標に合わせて計画することができます。

特長4 地区計画は届出・勧告制度です。
  地区計画の目標は、個々の建築行為等を規制、誘導することで実現されます。
  そのため、建築物等の新築・増改築等を行う場合には、「届出」をしていただき、地区計画の内容に沿った建築等の計画であるかどうかの判断をします。
  また、届出の行為が地区計画の内容に適合しない場合には、設計変更等の「勧告」を行います。

特長5 建築協定との違い
  建築協定とは、建築基準法に基づいた制度であり、運用も協定者が行う私的契約ですが、地区計画は都市計画として定められるものなので、公的な決まりとして、市が通常業務として運用します。
  また、建築協定に比べ、地区計画は決定内容を条例化できるなど、より実効性が高められています。

地区計画活用の例

地区計画活用の例解説図

まちづくりのルールである地区計画の内容

地区計画は <地区計画の方針> と <地区整備計画> で構成されています。

1.地区計画の方針
 地区の特性を踏まえ、今後のまちづくりのビジョンを定めるものです。

2.地区整備計画の内容
 地区計画の方針に沿って具体的なルールを定めるのが整備計画です。
 地区の特性に応じて、地区施設の配置及び規模、建築物等に関する制限、樹林地や緑地の保全などについて、豊富なメニューから必要なものを定めます。
まちづくりのルールである地区計画の内容



1.地区計画の方針
(まちづくりの構想・基本方針)
(1)その地区を将来どのような街にするかという目標
(2)区域の整備・開発及び保全に関する方針
2.地区整備計画
(具体的な詳細計画)
(1)地区施設の配置・規模地区の特性に応じて、これらの事項のうち必要なものについてルールを決めることができます。
(2)建築物等に関する事項
(3)かき・さくに関する事項
(4)土地利用の制限に関する事項

(1)地区施設の配置・規模

地区施設の配置・規模の図
地区施設の配置・規模
A道路道路の幅員などや形態について定めることができます。
地区内の道路幅員は○m以上とする。
B緑地緑地の設置や保全について定めることができます。
道路と住宅地の緩衝ゾーンの役割を果たす緑地を維持する。
C公園公園の位置・面積について定めることができます。
地区の○○%を公園とする。

(2)建築物等に関する事項

建築物等に関する事項の説明図
建築物等に関する事項
A建築物の用途の制限地区の性格に適さない用途の建物を制限できます。
○戸以上の長屋・共同住宅の建築は不可とする。
B容積率の制限容積率の最高・最低限度を決めることができます。
容積率の上限は○○%、下限は△△%とする。
C建ぺい率の最高限度建ぺい率の最高限度を決めることができます。
建ぺい率の上限は○○%とする。
D敷地面積・建築面積の最低限度一定規模以下の敷地・建物を規制することができます。
一戸あたりの最低敷地面積は○○○平方メートルとする。
一戸あたりの最低建築面積は○○○平方メートルとする。
E高さの最高・最低限度建物の高さを一定の範囲内に制限できます。
建物の高さは○m以上、△△m以下とする。
F壁面の位置敷地境界から建物までの距離を定めることができます。
建物の外壁面から敷地境界線までの距離は○m以上とする。
G意匠・形態屋外広告物・建物の屋根、外壁の色・形態を定めることができます。
屋外広告物は、自己の敷地・建物に設置するもので、○平方メートル以下とし、美観・風致を害さないものとする。
建物の屋根・外壁の色は、周囲への景観的調和に配慮したものとする。
H建築物の緑化率の最低限度一定規模以上の敷地面積場合、緑化の比率を定めることができます。
○○○平方メートル以上の敷地に建築する建築物の緑化率の最低限度は100分の○○とする。

(3)かき・さくに関する事項

 緑豊かな潤いのある街並み景観の創出や災害時における塀の倒壊を防止するため、かき・さくの構造の制限を定めることができます。

かき・さくに関する事項の説明図

かき・さく

  • かき・さくを設置する場合の構造を定めることができます。
  • 道路に面する部分は生垣またはこれに類する植栽とする。
    それ以外の部分に関しては、生垣または格子フェンス等とする。

(4)土地利用の制限に関する事項

 現在ある貴重な樹林地や緑地を保全するため、竹木の伐採や土地利用の制限を定めることができます。
土地利用の制限に関する事項の説明図

樹林地・緑地の保全

  • 現存する樹林地・緑地の保全について定めることができます。
  • 地区内の樹林地において、木竹の伐採をしてはならない。

地区計画の策定の手順

 地区計画制度は住民のみなさんの意向を十分に反映したものになるよう、策定段階での住民参加のプロセスを重視しています。
 このため、地区の推進母体となる組織を結成してもらい、その地区の将来構想、計画内容となる地元案の検討をしていくとともに、地元住民のみなさんの地区計画への共通理解のための情報提供、合意形成についても推進母体にお願いしており、行政はあくまで推進母体を通じての策定支援を行うという立場になります。
 このような策定手順により、自主性・主体性を尊重した住民参加型の地区計画が作り上げられます。
地区計画の策定の手順の説明図

地区計画の運用

 地区計画制度は、地区のみなさんと一緒になって定めたルールですから、地区のみなさん一人一人が守っていくことによって、計画の実現が図られます。
 具体的には、届出・勧告制度と建築確認制度による誘導と規制によって、実現していくことになります。

土地計画の運用の流れ図

佐倉市における地区計画

佐倉市における地区計画
 地区名 面積導入年月日 備考
1 八幡台地区                  26.9ha     平成3年12月13日 
2 ユーカリが丘一丁目地区     20.4ha平成4年11月24日 ※1     
3 ユーカリが丘七丁目地区13.4ha平成4年11月24日 ※3
4 宮前ローズタウン地区18.0ha平成7年2月28日 ※1
5 ユーカリが丘駅周辺地区   16.0ha平成9年12月26日 ※2
6 染井野地区91.4ha平成10年8月7日 
7 宮ノ台二丁目地区12.4ha平成11年8月27日 
8 ユーカリが丘三丁目地区4.7ha平成14年3月26日 
9 山王地区38.1ha平成15年2月25日 
10 宮ノ台三・四・五丁目地区26.5ha平成15年12月19日 ※3
11 南ユーカリが丘地区10.3ha平成15年12月19日 
12 寺崎地区46.3ha平成16年8月6日 
13 ユーカリが丘六丁目地区5.24ha平成16年8月6日 ※1 ※2 
14 井野東地区47.9ha平成19年2月23日 ※3
15 宮ノ台一丁目地区6.1ha平成19年3月30日 
16 ユーカリが丘二丁目地区15.0ha平成19年3月30日 
17 井野南地区14.9ha平成23年8月16日 ※2
18 ちばリサーチパーク佐倉地区47.3ha平成26年3月24日 
19 白銀地区37.2ha平成28年3月25日 
  合計 498.04ha  

 これからのまちづくりは、それぞれの地域のみなさんが積極的にまちづくりの参加し、住み良い魅力あるまちをつくりあげていくという「住民参加のまちづくり」が求められています。
 そのための手法のひとつとして地区計画制度があり、この制度は、住みよいまちへと計画・誘導するためのとても有効なものです。
 佐倉市は既に16地区で地区計画制度が活用されているほか、各地でみなさんが主人公となったまちづくり活動が進められています。
 よりよいまちづくりをするために身近な地域について一緒に考えてみませんか。みなさんが、自分の住むまちについて考え、よりやすらぎのあるまちづくりを進める上での参考にしていただければ幸いです。

地区計画制度パンフレットのダウンロード

地区計画制度パンフレットのダウンロード(クリックするとPDFファイルが開きます)

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佐倉市役所[都市部]都市計画課

電話: 043-484-6163

ファクス: 043-486-2506

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