土地区画整理事業
土地区画整理事業について
はじめに
ゆとり・やすらぎ・うるおいといった心の豊かさが求められているなかで、質の高い都市空間を整備し、佐倉市にふさわしい個性豊かな都市をつくりあげることは、市民のまちへの愛着やまちとの一体感をつくりだすだけでなく、まちを訪れる方にもその魅力を十分に伝えることになります。幸いに、佐倉市には起伏に富んだ地形・豊富な緑・歴史的な景観等が残っており、都市景観の形成といった総合的なまちづくりを進めるための条件を十分に備えています。
今日行われている市街地整備は、この条件を活かした住宅供給や都市の核づくり等佐倉市の都市形成に大きな役割を果たしてきました。なかでも、土地区画整理事業は都市の新しい核を形成する等、まちづくりにおいて重要な位置を占めています。
佐倉市の土地区画整理事業は、昭和32年に最初の市施行による京成佐倉駅前土地区画整理事業が実施されるとともに、昭和41年に土地区画整理事業の助成に関する条例及び施行規則が制定され、区画整理組合等へ技術援助と助成金を交付することにより土地区画整理事業の促進が図られ、昭和40年代から50年代には数多くの土地区画整理組合が設立することで、新市街地の形成がなされてきました。特に、交通結節点である駅前広場の整備や、交通の流れを円滑にする都市計画道路等の幹線道路の整備、ゆとりや美しさを備えたまちの創出に寄与してきました。
これまでに施行された土地区画整理事業は、市、機構（旧公団）、組合施行あわせて26地区、約519ヘクタールとなり、佐倉市の市街化区域（約2,424ヘクタール）の21.4パーセントが土地区画整理事業で整備されています。
（平成29年1月27日現在）
土地区画整理事業とは
私たちが日々の生活をする中で、込み入った住宅地の狭い道路が広く見通しが良くなったり、公園や広場ができたり、地番が整理されて住所が分かりやすくなることがあります。行政が、用地買収を行い、道路や公園を個別に整備することもありますが、既存の住宅を残したまま、道路や公園などを整備することができるのが土地区画整理事業で、土地区画整理法（昭和29年法律第119号）に基づき、土地の権利関係を整理しながら公共施設や宅地を整備する事業です。
道路のみを整備した場合と土地区画整理事業で総合的に整備した場合の比較イメージ
土地区画整理事業の目的はなに
土地区画整理事業の目的は、都市計画区域内の土地で、乱雑な市街地やこれから市街化しようとする地域で、公共施設の整備や改善、宅地の利用の増進（利便性の向上）を図るために、土地の区画や形質を整えたり、道路、公園等の公共施設の整備を行うことです。
既存の住宅地等で行う以外に、原野や農地等を新しく住宅地として造成を行う例もあります。
土地区画整理事業のキッカケ
工場跡地や住宅の間にある空地を有効利用したい
工場の移転や廃業、古くなった住宅の解体に伴い出来た空き地が、既存の建物と混在しているため新たな土地利用が難しく、そのまま放置されて防犯上の課題を抱えるケースがあります。居住者の住環境に配慮しながら土地の有効利用を図るために、地域で必要な公共施設を整備したり、空地を集約することで、土地の利用価値があがりまちの活性化につながります。
密集市街地を解消したい
大規模火災や地震などが発生したときに、密集住宅地では被害が大きくなる傾向があります。近年多発する災害をきっかけに、地域で話し合いをして、防災・減災に必要な空間（広幅員道路や防災公園）を整備をすることで、災害に強いまちになります。
家の前の道路が狭い、子どもの遊び場が欲しい
道が狭く、歩行者空間と自動車空間が分離されていなかったり、消防自動車や救急自動車が入れない、子どもが遊べる公園や住民の交流を深める広場がないなど日常生活で不安や不便を感じている場合、地域で話し合いをして道路や公園を整備することで、安心して暮らせるまちになります。
土地区画整理事業は誰がするの
土地区画整理事業は、土地に関する権利（所有権、借地権）を持つものや、行政等が行うことができます。
個人施行
施行地区内の地権者または地権者の同意を得たものが、一人もしくは数人共同して事業を行う方式です。事業計画、換地計画については全員の同意が必要となります。
施行については、都道府県知事の認可（市町村長経由で申請。ただし、佐倉市の場合5ヘクタール未満は市長の認可）を受ける必要があります。
組合施行
施行地区内の地権者が7人以上集まって土地区画整理組合を設立し、その組合が事業を進めていく方式です。組合施行の場合は、事業計画や換地計画について組合員の3分の2以上の同意が必要となります。
組合の設立については、都道府県知事の認可（市町村長経由で申請。ただし、佐倉市の場合5ヘクタール未満は市長の認可）を受ける必要があります。
都道府県・市町村施行
都道府県または市町村が、施行者となって土地区画整理事業を行う方式です。個人、組合施行と異なり、土地区画整理事業について都市計画決定をしている必要があります。
施行については、都道府県は国土交通大臣の認可、市町村は都道府県知事の認可を受ける必要があります。
その他
上記のほかに、区画整理会社、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社等が施行できます。
土地区画整理事業の仕組み
土地区画整理事業は、地域の土地所有者や借地権者の協力のもと、その地域で必要としている公共施設用地を確保（整備）した後に、整然とした宅地の整備をして、土地所有者や借地権者に、施行前の土地の面積（評価）や権利の割合に応じて整備後の宅地を配分する形で行われます。（「換地」といいます。）
この換地をするときに、施行前の土地所有者等に配分しない宅地（「保留地」といいます。）をつくり、保留地を売却することで事業費（工事費）の全部や一部を賄います。
換地と保留地のイメージ
土地区画整理事業は、整然とした住宅地等を生みだす有効な事業になりますが、土地の権利調整や既存建物の移転と補償、多額の事業費など負担を伴う事業となります。そのため、関係者のおおきな理解と協力が得られて初めて実施することが可能となります。
土地区画整理事業と宅地開発事業の違い
土地区画整理事業も宅地開発事業も、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為になりますが、宅地開発事業は都市計画法第29条の開発行為の許可が必要なのに対し、土地区画整理事業は同条で許可不要とされ、代わりに土地区画整理法に規定する認可を受ける必要があります。
また、宅地開発事業（個人が自己用で行う場合を除く。）は、主にデベロッパー（土地開発業者）が営利的な経済活動の一環として住宅地の造成を行うのに対し、土地区画整理事業は、土地所有者や借地権者が協力しあい、自分達の生活（土地利用）環境をよくするために、一定の負担のもと、公共施設や住宅地等の整備を行います。
このように二つの事業は、事業を実施するための手続きと事業に対する考え方が異なります。
土地区画整理事業の主なメリット
- デベロッパーによる買収がないので、土地所有者や借地権者が、立退きをしないでそのまま土地を利用し続けることができます。
- 公共施設が整備されることで、土地の利用勝手や評価が上がります。
- 街区ごとに地番が整理されて、住所が分かりやすくなり、所有する土地の境界もわかりやすくなります。
- 事業費（工事費）確保のための保留地の売却利益が非課税になるなど、税制上の優遇措置があります。
土地区画整理事業の主なデメリット
- 土地所有者等の利害関係人が多くいるため、意見の集約に時間がかかり、事業が長期化する傾向があります。
- 公共施設用地や保留地を確保するため、所有する土地の面積が減少したり、土地の位置や形状がかわります。
- 換地処分により地番が変更されるため、換地処分前から住んでいる方は住所がかわります。
（施行地区内に本籍地がある方は、居住の有無によらず本籍地番がかわります。） - 個人、組合、区画整理会社施行の場合、事業費（工事費）の大部分を保留地処分金で賄うことから、地価の変動が大きく影響します。場合によっては、再減歩や賦課金等の追加負担が発生します。
（事業が赤字となった場合は、土地所有者等の責任で清算する必要があります。）
土地区画整理事業の流れ
組合施行の土地区画整理事業の流れ
建築行為等の制限（土地区画整理法第76条）
土地区画整理事業を施行している地区では、事業を円滑に推進するため、施行の妨げとなるおそれのある次の行為をしようとする場合は、土地区画整理法第76条第1項の許可を受ける必要があります。
制限を受ける行為
- 土地の形質の変更
- 建築物その他工作物の新築、改築、増築
- 移動の容易でない物件の設置、堆積
制限を受ける期間
施行、設立に関する認可や事業計画の決定の公告があった日から、換地処分の公告がある日まで。
許可する者
都道府県知事（ただし、佐倉市の場合権限の委譲を受けているので市長）
許可の条件
土地区画整理事業の施行のため必要があるときは、許可に期限、そのほか必要な条件がつく場合があります。
違反した場合
建築行為等の制限に違反して、建築物の新築等をした者は、原状回復またはその建築物の除却を命じられることがあります。（権利の継承者に対しても同じ）
建築行為等の許可申請
土地区画整理事業施行地区内における建築行為等の許可申請書は下記リンクをご覧ください。
佐倉市内の土地区画整理事業の実施状況
佐倉市では、計画的な市街地整備をするために、良好な住宅地の供給と道路、公園といった公共施設の整備を一体的にできる土地区画整理事業を推進しています。
これまでに施行された事業は次のとおりです。
| 区分 | 施行地区数 | 施行面積 |
|---|---|---|
| 施行済 | 26 地区 | 519.0ヘクタール |
| 施行済うち組合 | 20 地区 | 356.0ヘクタール |
| 施行済うち市 | 4 地区 | 50.0ヘクタール |
| 施行済うち都市再生機構（旧公団含む） | 2 地区 | 113.0ヘクタール |
| 施行中 | 1 地区 | 2.3ヘクタール |
| 施行中うち組合 | 1 地区 | 2.3ヘクタール |
| 施行中うち市 | 0地区 | 0ヘクタール |
| 施行中うち都市再生機構 | 0地区 | 0ヘクタール |
(注意)市、都市再生機構（旧都市基盤整備公団等含む）は、組合施行の解散に該当する手続きがないため、換地処分の時点で施行済に計上しています。
佐倉市内の土地区画整理事業一覧を見るには下記リンクをご覧ください。
土地区画整理事業と土地の地番の関係
土地区画整理事業で換地処分されると、整備された土地に新しい地番が付与され、それまでの地番は抹消されます。このように、土地区画整理事業の実施により地番がかわりますが、土地の登記上の地番の関係以外に、換地により土地の位置がかわることによる地番の関係、換地処分前に使用した仮の地番など、ひとつの土地に対して様々な地番が関係します。
新地番
換地処分されることにより新しく付与された地番。換地処分公告後に法務局に登記されます。
旧地番（従前地番）
新地番に対する換地処分前の権利の地番。登記では、新地番の前の地番として下線（抹消）付きで表示されます。
底地番
道路や公園の整備、宅地の整形化などをするため土地の権利の位置が動いたときに、もともとその場所に存在した土地の地番。新旧の公図を重ねることで確認できます。
仮換地番号
道路や公園の整備、宅地の整形化などをするため土地の権利の位置を動かすときに、換地処分により新地番が付与されるまで便宜上つけた仮の地番（仮換地指定）。換地処分前の仮の住所（住民登録や建築確認申請等）として、旧地番に併記して使われることがあります。
土地区画整理事業実施による新旧地番の参考例 （架空の事業です）
佐倉市昔町で〇〇土地区画整理事業を実施。道路等が整備され佐倉市今町として換地処分された。
↓ 整備前と整備後の地番図を重ねると ↓
ケース1 佐倉市昔町1246番19 を 佐倉市今町一丁目15番13 に換地
新地番 佐倉市今町一丁目15番13
旧地番 佐倉市昔町1246番19
底地番 佐倉市昔町1245番121
仮換地番号 〇〇土地区画整理事業地内19街区2
(注意)道路整備により隣接地に換地されたため権利を表示する旧地番と位置を表示する底地番は不一致
ケース2 佐倉市昔町1245番111 を 佐倉市今町一丁目14番10 に換地
新地番 佐倉市今町一丁目14番10
旧地番 佐倉市昔町1245番111
底地番 佐倉市昔町1245番111
仮換地番号 〇〇土地区画整理事業地内20街区20
(注意) 土地を整形化したが原位置に換地されたため権利を表示する旧地番と位置を表示する底地番は一致
ポイント
事業中（換地処分前）に土地を購入して家を建てると、土地の売買契約書は土地に関する権利を表示するためその時点の地番である旧地番が使われ（実際の土地の位置を示すため、仮換地番号等も併記されます。）、建築確認申請や住民登録には位置を表示するため底地番や仮換地番号が使われます。
また、換地処分前の保留地予定地を購入する場合は、売買契約時点で法務局に登記情報がないため、変則的な手続きになります。詳細は、施行者に確認してください。
用語解説 （法＝土地区画整理法 令＝土地区画整理法施行令）
過小宅地（法第91条、令第57条）
国、都道府県、市町村、都市再生機構、地方住宅供給公社が施行する土地区画整理事業において、宅地の規模を適正にするために定めた基準となる地積を下回る地積の宅地。
過小宅地の基準となる地積は、住宅地等では100平方メートル以上、商業地等では65平方メートル以上で事業ごとに土地区画整理審議会の同意を得て定めます。過小宅地に該当する場合は、地積を増やして換地することができ、土地所有者の同意又は土地区画整理審議会の同意がある場合は換地を定めないこともできます。なお、組合土地区画整理事業等でも、これに準じて定款等で過小宅地の規定を設けることもあります。
仮換地（法第98条）
換地処分を行う前に仮の換地を指定する行為。工事のために必要がある場合や換地計画に基づき必要がある場合に行います。土地所有者に、将来の換地予定地を示す目的で行われることもあります。
換地、換地処分（公告）（法第89条、法第103条、法第104条）
造成工事等の完了後に、施行前の権利を換地計画に基づき施行後の新しい権利に割り当てることを換地といいます。
施行後の個々の宅地は、施行前の土地の位置、面積、環境、利用状況等に応じて適正に定め、換地処分がされると施行前の土地にある所有権、地上権、借地権等は、換地先に移行します。換地処分は地権者毎に通知することで行い、全ての権利者に通知した後、国又は都道府県（市）が換地処分があったことを公告することで、公告の翌日からその効力を発します。
業務代行方式
宅地開発業者等の民間業者が、土地区画整理組合から保留地を取得することを条件とする委託契約を締結し、当該土地区画整理組合の運営に関する事務や事業の施行の推進に関する業務の相当部分を代行する方式。土地区画整理組合は、民間業者の資金調達や技術力（設計や造成工事、土地売却）の活用を目的に、民間業者は工事の一括受注や事業完了後の土地分譲を目的に行うことが多く、業務代行者が代行する業務は事業ごとに異なります。
区画整理会社（法第3条第3項）
宅地について所有権又は借地権を持つ人（法人）を株主とする株式会社で、ア「土地区画整理事業の施行を主たる目的とする」こと、イ「公開会社でない」こと、ウ「施行地区内の宅地について所有権又は借地権を持つ株主の議決権が過半数ある」こと、エ「ウの株主と区画整理会社の持つ所有権と借地権に係る土地の面積の合計が、施行地区の面積の2/3以上ある」ことのすべてに該当する会社で、区画整理会社が権利を持つ宅地を含む一定の区域の土地について、土地区画整理事業を施行することができます。
建築行為等の制限と許可（法第76条）
土地区画整理事業を施行している地区では、事業を円滑に推進するため、施行の障害となるおそれのある土地の形質の変更や建築物その他の工作物の設置等の行為について制限を受けます。ただし、施行に支障がない場合は、許可を得ることで行為を行うことができます。
この制限や許可の事を、条番号から略して『ななろく』と言うこともあり、施行中の土地に建築等を考えている場合は注意が必要です。
減歩
公共施設用地や、事業費捻出のための保留地を確保するため、施行前の土地所有者等の権利の一定割合について換地しないことを減歩といい、この割合を減歩率と言います。公共施設用地を目的とする場合は公共減歩（率）、保留地を目的とする場合は保留地減歩（率）、両方合わせて合算減歩率と言い分けることもあります。
公共施設管理者負担金（法第120条）
土地区画整理組合等が、都市計画施設等の公共施設用地の整備を主たる目的として事業を行う場合、当該施設の土地の取得に要する費用の範囲内で、将来その公共施設を管理する者が負担する負担金。あらかじめ公共施設を管理する者と協議をして事業計画に定めておく必要があります。
公共用地（公共施設）と宅地（法第2条第5項、第6項、令第67条）
公共用地とは、公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地をいい、土地区画整理事業でいう公共施設とは、道路、公園、広場、河川、運河、船だまり、水路、堤防、護岸、公共物揚場及び緑地になります。宅地とは、公共用地以外の土地になります。ここでいう宅地は不動産登記規則第99条の地目（登記地目）とは異なり、田、畑等も宅地に分類されます。
再減歩
当初予定していた（保留地）減歩で事業費が不足する場合などに、減歩率をかさ上げして減歩を行う行為。一度仮換地指定していた場合、あたかも再度減歩されるようにみえることからこう表現されることがあります。換地処分公告後は、その処分が取り消されない限り換地や減歩の変更はできません。
従前（施行前）
土地区画整理事業を施行する前の状況。「従前地」、「従前地番」
従後（施行後）
土地区画整理事業を施行した後の状況。
従前地と底地
換地処分後の新しい土地に対して、換地処分前の権利に基づく土地を「従前地」、換地処分前にその位置にあった土地を「底地」と表現します。一般的に、事業の実施により土地の位置や形状、面積が変更される為、換地処分前後で土地の位置や形状、面積が一致することは稀です。
清算金（法第94条）
工事の完了に伴い換地処分をした結果、地権者間の平等性を確保するために調整する金銭をいいます。換地された面積が足りなかった場合は清算金の交付、面積が多かったときは清算金の徴収があります。一般的に清算金の交付総額と徴収総額は均衡します。
施行区域と施行地区（法第2条第4項、第8項）
施行区域は都市計画法第12条第2項の規定により都市計画決定された土地区画整理事業の区域で、施行地区は実際に土地区画整理事業を行う地区をいいます。
国、都道府県、市町村、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社が施行する土地区画整理事業は、施行区域内で都市計画事業（法第3条の4）としてのみ施行でき（法第3条第4項、第5項、第3条の2、第3条の3）、そのほかの者が施行する土地区画整理事業は、都市計画事業の場合は施行区域内で、非都市計画事業の場合は施行区域外で施行できます。施行区域（都市計画決定した区域）の内外にわたって一体的に施行地区を設定することはできません。
総会、総代会（法第30条、法第36条）
総会は、組合施行の土地区画整理事業で、事業計画や役員の選任、予算、換地計画など重要な決定を行うための会議で組合員全員で組織されます。組合員が100人をこえる場合は、組織の機動性を確保するために、組合員の中から総代を選出し、総会の権限の一部を総代会に行わせることができます。
直接施行（法第77条）
仮換地指定等により従前の土地の使用収益が停止されると、その土地に権利を有した者は施行者に土地を明け渡す必要があります。この際、建築物等の所有者は建築物等を移転または除却する必要がありますが、一定の期間を設けても所有者が移転又は除却をしない場合、施行者が直接、移転又は除却することができます。
土地区画整理組合（法第3条第2項、法第14条）
宅地について所有権又は借地権を持つ人（法人）が、7人以上共同して設立する組合で、設立者が権利を持つ宅地を含む一定の区域の土地について、土地区画整理事業を施行することができます。組合の設立後は、施行地区内の宅地に関する権利を有するものは全員組合員となります。
土地区画整理審議会（法第56、法第70、法第71条の4）
国、都道府県、市町村、独立行政法人都市再生機構等が土地区画整理事業を施行する際に、地権者の中から選挙で選ばれた代表者（一部、学識経験者も含む）で構成される組織で、換地計画など事業の重要事項を決定するときに審議を行います。
評価員（法第65条、法第71条、法第71条の5）
国、都道府県、市町村、独立行政法人都市再生機構等が土地区画整理事業を施行する際に、土地や建物などの評価を適正に行うために、土地や建物の評価に精通している人を、土地区画整理審議会の同意を得て評価員として選任します。組合土地区画整理事業等でも、これに準じて評価員を設けることもあります。
賦課金（法第40条）
土地区画整理組合が事業に要する経費に充てるため、組合員に賦課する金銭。想定しない地価（保留地価格）の下落や事業費が増加した組合が、保留処分金だけで事業費を賄うことができずに徴収することがあります。
保留地（法第96条）
事業費や定款で定める目的のために、施行前の土地所有者等への換地として定めないで権利を留保した土地。換地処分公告を行うことで施行者が取得します。換地処分公告前の保留地予定地の売買は、施行者が換地処分公告後に保留地として取得することを前提に、その権利を売買しています。
保留地管理法人
土地区画整理事業完了後に土地区画整理組合を早期解散させることを目的に、保留地を引き取り管理する法人。土地区画整理組合の組合員等が出資して設立し、取得した保留地の売却や貸し付け等の資産運用を行います。
最近は、保留地管理法人を基に街づくり団体を設立して、地区のオープンスペースとして利用するなど、地域特性を活かした、賑わいのある街づくりを行う事例もあります。
更新日：2022年06月01日